北方日报报业集团主办 | 设为首页 | WAP | RSS
位置提示:主页 > 亚博平台注册登录 >
新一波楼市调控来临 谁房价冒尖谁出政策
北方热线
2016-11-16 10:08
来源:未知
责任编辑:系统抓取
【字号

  导读

  新一波楼市调控来临 谁房价冒尖谁出政策

  四城市继续收紧楼市调控政策 现有政策打补丁

  多地楼市迎新一轮收紧 四季度楼市成交量下滑或成定局

  评论:控制表外资金违规入楼市迫在眉睫

  新一波楼市调控来临 谁房价冒尖谁出政策

  时隔一个月,热点城市房地产调控升级。

  近期,武汉、深圳、杭州等地相继“加码”楼市调控政策。“这意味着新一波楼市调控来临了。”业内专家解读说,这波调整的前提是谁房价冒尖谁出政策。

  本地人禁买第三套,外地人需两年社保纳税且对于补缴的不予认定……武汉市房管局14日深夜下发通知,从11月15日起,武汉市主城区正式实行升级版楼市调控政策,提出强化住房限购限贷措施、切实加大住宅用地及住房供应、严防土地市场价格过快上涨等六大措施。

  不仅是武汉,深圳同日也调整住房公积金贷款首付比例,无房者贷款首套房首付比例最低由20%提高至30%;有一套住房者,使用公积金再次购房首付比例不低于70%。显而易见,防风险、去杠杆意图明显。

  而在5天前,即11月9日晚间,杭州发布信息,楼市调控政策再次升级,加码限贷、限购。其中,限贷方面,规定使用公积金购首套房最低首付由两成上调至三成,二套房首付由五成上调至六成;限购方面,规定除了“外地人限购一套”和“暂停购房落户”外,还增加了“外地人购房需连续缴一年社保或个税”的限制。

  值得一提的是,这是继9月18日重启限购、9月26日设置土地拍卖溢价上限、9月28日二套首付提至五成并暂停购房落户后,杭州政府第四次出台政策调控房地产市场。武汉,则是今年第三次楼市调控。

  多地调控加码,显示新一波楼市调控已悄然而来。对此,中国房地产数据研究院执行院长陈晟据记者表示,从部分热点城市调控升级来看,此轮房地产调控“实质大于形式”。即,调控必须要见实效,热点城市还须对房价进行“预期管理”,以保证房价的稳定。

  记者梳理10月份数据也发现,在近期调控加码的城市中,杭州和武汉房价环比涨幅均较高,其中武汉10月份房价环比涨幅较9月还上涨了0.36个百分点,房价上涨压力显然较大。而且,从数据来看,苏州(10月份房价环比上涨2.66%,较9月份上涨了1.22个百分点)也应处此行列。

  “16个热点城市冷暖自知。现在不好说谁是下一个调控加码的城市,但‘严’字当头,保持房价稳定是必须达到的目标。”陈晟认为,16个热点城市只有先控制住过快上涨的房价,才能在赢得与资产泡沫和金融风险赛跑的这场比赛。

  业内人士分析认为,本轮房地产调控的最大特点是,各地各部门执行力度前所未有严格。从调控效果上来看,楼市高温的态势将从北京等一线城市开始降温已成为目前业内主流声音。

  尽管如此,仍有分析人士表示,房地产调控之手必须毫不放松,对于城市管理者而言,必须看清大局,严控房价上涨卷土重来,为改革赢得时间。(上证)


  四城市继续收紧楼市调控政策 现有政策打补丁

  四城市继续收紧楼市调控政策

  11月14日晚间,西安、南京、深圳、武汉分别出台楼市新政,从规范商品房明码标价、严格落实楼市调控新政、调整公积金贷款首付、提高主城区购房门槛等方面对现行政策进行加码。国家统计局10月14日发布的"2016年1-10月全国房地产开发投资和销售情况"显示,随着调控效果的显现,全国楼市热度有所降温,销售量价同比增速开始放缓据记者了解到,多数房企已经提前完成全年任务,在调控加强的背景下,房企推盘速度有所减缓,计划将业绩留至明年的情况较多。

  细化限购措施

  从四城的调控力度看,武汉出台了区域细化限购措施,提高了主城区购房门槛,调控力度相对较大。

  11月14日,武汉市住房保障和房屋管理局发布《市人民政府办公厅关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见》中确定,本市户籍禁止购买第三套住房,非本市户籍则需要连续在本市缴满2年社保或个人所得税证明,并且对于补缴的不予承认。

  根据该意见,限购限贷范围为主城区和开发区,即江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区以及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区(不含汉南)、武汉市东湖生态旅游风景区等。

  今年国庆期间,武汉市提出了"实施投资性限购,强化差别化住房信贷政策",即对于武汉无住房的居民家庭,在主城区购买首套住房申请商业性个人住房贷款,最低首付比例为25%,二套房首付比例为50%,三套房的暂停发放商业性个人住房贷款;非本市户籍居民家庭购买二套房的,暂停发放贷款,禁止在武汉主城区购买第三套房。

  有分析人士指出,目前武汉主城区供需失衡,价格上涨过快,差别化区域限购限贷,可引导需求转移,促进远城区市场发展。同时湖北三四线城市中有不少城市去化周期超过1年,本次调控或有助于将部分购房需求引导至附近城市,有利于城市间市场均衡发展。

  现有政策"打补丁"

  而西安、深圳和南京的调控主要是规范销售行为、调整公积金贷款首付和加快推盘。总体来看是在现有调控政策下的"打补丁"。

  西安市房屋管理政务网信息显示,从11月10日开始,西安开展维持3个月的房地产市场秩序专项整治工作,主要对发布虚假房源信息和广告、通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价、未取得预售许可证销售商品房、不符合商品房销售条件,以认购、预订、排号、发卡等方式向买受人收取或者变相收取定金、预订款等费用,借机抬高价格、捂盘惜售或者变相囤积房源等9种行为进行严查。

  而南京则提出了宣传调控政策、加快新盘上市、加强资格审查、强化市场监管四项措施,严格落实调控新政,力促南京房地产市场健康发展。10月份,南京市房产交易中心共发放商品房销售许可证25件,总面积达81.99万平方米。

  深圳决定自11月15日起调整公积金贷款首付比例。公积金缴存职工家庭名下在深无房的首付比例最低为30%、名下在深拥有1套住房的首付比例不低于70%。购买第三套住房的不予申请公积金贷款。不过分析人士指出,深圳房价处于高位,公积金贷款额度有限,本次提高公积金贷款首付比例实际对市场影响不大,更多是传达出深圳市坚持调控政策的信号。(中国证券报)


<上一页1>

  多地楼市迎新一轮收紧 四季度楼市成交量下滑或成定局

  20城成楼市调控重点区域 多地楼市迎新一轮收紧

  四季度楼市成交量下滑或成定局

  限购令削减需求基数 限贷升级加大购房成本

  近日来,杭州、深圳、武汉相继发布房地产收紧新政,预示着楼市调控新一轮风暴袭来。据知情人士向媒体记者透露,现阶段重点调控名单在之前的北上广深、天津、南京、苏州、杭州等16个城市的基础上,增加石家庄、南昌、长沙、青岛4个城市,这也意味着未来这20个城市均存在继续加强调控的可能性。

  业内人士表示,楼市调控政策频出,覆盖面不断扩展,在政策频加压力的情况下,预计未来房地产市场降温趋势延续,四季度楼市成交量下滑或成定局。

  增压 各地调控频繁升级

  14日深夜,武汉市房管局下发通知,从11月15日起,武汉市主城区正式实行升级版楼市调控政策,提出强化住房限购限贷措施、切实加大住宅用地及住房供应、严防土地市场价格过快上涨等六大措施。

  根据通知要求,在武汉市主城区内,当地户籍人口购买首套住房(含新建商品住房和二手房),申请商业贷款的,最低首付为30%。第二套普通商品住房最低首付比例为50%;第二套非普通商品住房,最低首付比例为70%。对在武汉市拥有两套及以上住宅的(业主),暂停向其出售住房。

  非户籍人口方面,在武汉市主城区购买首套住房,应当提供自购房之日前两年(含两年)连续在本市缴纳社会保险或个人所得税证明,对补缴的社会保险及个人所得税不予认定,商业贷款最低首付比例30%。对在本市已拥有一套住房的,暂停向其出售住房。

  同日,深圳发布公积金贷款新政,调整住房公积金贷款首付比例。具体执行为住房公积金缴存职工家庭名下在深圳无房,使用公积金贷款首套住房,首付比例最低为30%;职工名下有一套住房的,使用公积金贷款再次购房,首付比例不低于70%。

  而在此之前,11月9日凌晨,杭州发布调控新政,在前期限购以及上调住房公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例的基础上,进一步实施住房限购、上调住房公积金贷款和商业性住房贷款首付比例、暂停发放第三套及以上住房贷款,并将加强对首付资金来源审核、加强对土地竞买资金来源审查。

  其中,非户籍人口购房需提供自购房之日起前两年内在本市连续缴纳一年以上个人所得税或社会保险证明,且不允许补缴。公积金贷款方面,首套住房或拥有一套住房并已结清购房贷款的,首付款比例从不低于20%调整为不低于30%;拥有一套住房但未结清相应商业性购房贷款,再次申请住房公积金贷款购买普通自住住房的,首付款比例从不低于50%调整为不低于60%;拥有两套及以上住房或未结清住房公积金贷款的,不得申请住房公积金贷款。

  中原地产首席分析师张大伟分析认为,近日来,各地调控政策频繁出现升级。且本轮房地产调控与往年最大的不同是,持续的打补丁,加压力,并且叠加历史最严格的执行力度。

  扩围 调控发力20城

  有知情人士表示,杭州、深圳、武汉三城新政只是第二轮调控收紧的开始。据介绍,此前重点调控的多个城市,一旦房价涨幅难降,均将继续采取收紧措施。

  "此前住建部公开过前期涨幅较高的重点16个城市名单,现阶段该名单再扩围。"上述人士指出,目前重点调控城市名单已从之前的16个增加至20个。具体来看,在此前的北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、济南、无锡、福州、成都等16个重点城市的基础上,增加石家庄、南昌、长沙、青岛4个近期房价上涨较快的城市。

  上述知情人士表示,此轮调控重点是不能出现大幅度的涨幅。因此,不仅仅只是名单重点城市从严调控,连续涨幅较高的城市都将是调控重点。这也意味着,部分涨幅较快的城市均将再次面临调控升级。

  同时,全国各地继续大力开展房地产市场整治行动,预计今年四季度调控城市的政策环境都将维持从紧局面。包括销售误导、炒作,捂盘惜售、暗中加价、捆绑搭售等违规行为,轻则公开通报、处罚,列入各地失信黑名单,重则追究刑事责任。此外,严控与房地产相关的资金流动,落实信贷政策,严格清理和管控"首付贷"和开发贷款资金。

  "本轮房地产调控最大的特征是执行力度前所未有地严格。"张大伟表示,这也意味着,未来将有一批涨幅较快的城市继续加强调控措施。

  尽管国庆小长假期间,我国多个城市集中收紧调控,从住房成交量到销售额均有明显下滑,楼市热度明显下降。但有部分城市房价涨幅仍然较快。

  中国指数研究院数据显示,2016年10月,全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7306元/平方米,环比上涨2.20%,同比上涨2.67%。具体来看,100个城市中,涨幅超过2%的城市达35个,长沙环比上涨4.08%、南昌上涨3.68%,佛山上涨3.22%,杭州上涨2.99%,济南、青岛环比上涨2.89%、2.56%,多个城市涨幅依然较大,另外,不在名单内的芜湖环比上涨4.35%,南宁上涨3.02%,廊坊环比上涨3.77%,常州上涨3.36%,常熟上涨3.57%。

  把脉 楼市或持续降温

  CRIC研究中心报告显示,10月28个重点城市商品住宅成交量环比下跌15%,大部分出台调控政策的热点城市成交量显着下滑,如济南、苏州、无锡、郑州成交环比跌幅均超五成。

  CRIC研究中心研究员杨科伟表示,10月多城政策频出,政策转向偏紧以及供应萎缩,市场观望情绪逐渐放大,但同比来看,仅有4成城市成交较去年下跌。

  该中心的数据显示,10月北京成交量环比下滑41%,上海环比下滑18%,但是广州与深圳成交环比分别上涨11%和53%。二线城市方面,郑州环比下调76%,济南环比下调58%,苏州、无锡分别下调59%和50%。

  "但需注意的是,成交下滑不仅受消费者预期影响,更多的是房企资金压力小,选择捂盘,或个别项目因拿不到预售证已经停盘休假,因此供应量难有较大起色。"杨科伟指出,近期多部委发声强调整顿市场秩序,尤其是对预售证审批这块力度将加大,甚至有部分已经完成全年业绩的房企,直接休假停盘。

  数据显示,10月,房企推盘量大幅减少,30个重点城市商品住宅新增供应量环比下降24%,尤其是多数城市在9月供应量创下新高后,下降幅度颇大。其中,一线城市10月商品住宅供应量较上月减少63%,北、上、广、深新增供应同环比全部下滑,广州供应量环比锐减72%;二、三线城市整体供应为2070万平方米,环比下滑18%,仅6个城市供应量环比上涨,如杭州、厦门、无锡和武汉等,主要是这些城市9月份供应量处于相对低位。相比之下,大部分城市供应量同比、环比双双下跌,佛山、常州跌幅超过6成。

  在此背景下,重点城市供求比多有下降,北京、广州、南昌、佛山、福州等城市供求比仅为0.3,市场供远小于求,库存消化周期上海同比下滑83%,杭州、无锡同比下滑67%,长沙下滑66%,南京下滑60%,青岛下滑55%。

  因此,杨科伟指出,限购令的"回归"直接削减了需求基数,限贷升级则加大购房成本,预计购房者观望情绪将愈发浓郁,四季度成交量下滑已成定局,尤其是和去年四季度相比,大幅下滑不可避免,绝对量将维持一到两个季度低位。

  杨科伟同时表示,考虑到国际环境等因素,货币政策可能不会出现大转向,但房地产行业资金将会定向收紧调控。另外,本轮调整的最终目的是控制"疯炒"的地价、房价,一旦地价没有明显回落,预计接下来还会有更严厉的政策出台。(.经.济.参.考.报.)


<上一页12>

  评论:控制表外资金违规入楼市迫在眉睫

  央行近日发布的数据显示,截至9月末,个人住房贷款余额达16.8万亿元,同比增长34.9%,增速创下2010年9月以来新高。今年1-9月,个人住房贷款新增3.6万亿元,为去年同期的2倍。央行表示,个人房贷增长较快,直接原因是今年以来房地产市场持续火热,也与金融机构、居民资产配置选择有关。

  参考美国和日本经验,存量财富快速增长对经济运行会产生较大影响,经济与房地产的关系更加紧密。经济主体可以方便地进行抵押融资,从而显着增大了房地产等资产的流动性,使得房地产周期与经济周期关联在一起。而根据央行三季度货币政策执行报告,改革开放以来,我国居民金融资产年均增长超过20%,住房资产规模达到金融资产规模的2倍左右。

  2012年以来,全国劳动年龄人口累计减少1500万,三大都市圈人口增速放缓,但房价却暴涨。今年9月,70个大中城市房价涨幅同比超过5%和10%的,分别有29个和19个城市,且均分布在京津冀、长三角、珠三角等经济发达地区,以及中部城市集群(如武汉、郑州)。此外,2015年北上广(东)存款余额相比2013年暴增41%,背后货币推动下的加杠杆和资产配置不可忽视。中部核心城市(武汉、郑州)房价暴涨,尽管有人口积聚的积极一面,但在都市圈需要的社会经济基础设施(比如户籍改革、产业集聚、公共服务均等化等)无太大进展的情况下,非本地人群购房比例高达40%-60%,加杠杆支持下的资产配置不容小觑。

  资金过度向楼市倾斜,一方面会造成市场非理性和失灵,典型如房价暴涨、投机炒作泛滥、秩序混乱;另一方面,市场失灵会引发随楼市繁荣(衰落)而一起繁荣(衰落)的金融经济波动,或者说由房地产引发金融和经济危机。为阻断房地产金融"加速器"引致金融危机,阻断房地产周期和经济周期循环到危机阶段,就需要控制资金流向、控制杠杆率过快攀升。

  保监会数据显示,截至今年9月末,保险公司资金运用余额达到12.8万亿元,扣除6.6万亿元的银行存款和债券,再扣除1.8万亿元的股票和基金,剩下的4.4万亿元为"其他投资"。这里面,相当比例就是不动产投资(或以不动产为基础的金融产品)。如果以50%计算,投入楼市的资金也高达2.2万亿元。同时,2015年5月以来的16个月,房地产公司债发行达到1.2万亿元。在利率不断走低的背景下,上述表外融资链条短、融资效率高,其成本甚至低于银行贷款,比如债券利率最低可至3%。

  并且,今年1-9月,我国新增个人房贷占全部新增贷款的35.7%,将全部房地产贷款(4.3万亿元)算在内,这一比例高达42.5%,可谓史无前例的资金大迁移。事实上,今年前三季度,新增房产开发贷款仅4308亿元,其中保障房开发贷款新增4761亿元,商业性房产开发贷款净减少453亿元。问题就在于,表外资金已占领房地产融资的阵地。我国银行业理财登记托管中心数据显示,2013年至今年6月,明确投向房地产业的银行理财资金余额,已由1651亿元升至2.09万亿元,增幅高达1166%。

  那么,我国应如何避免资金过度流向楼市?特别是,未来区域大分化的格局会越来越明显,楼市热点仅限于少数城市。笔者认为,在货币政策稳健的框架下,要避免资产泡沫积累和金融风险爆发,就要控制资金杠杆,控制资金流向房地产的渠道和规模。2012年以来,互联网金融、P2P、负面清单等金融创新推进,传统信贷以外的表外已成为资金进入资产市场的主渠道。未来,收紧融资渠道、表外"回表",应成为金融审慎监管的重点内容,如理财纳入广义信贷、债券收紧等。

  近一个月,围绕封堵资金违规入市(如限制消费贷款、理财资金入楼市),控制过度加杠杆(如公积金限贷),控制资金流向开发商(如收紧发债),控制机构参与首付贷和投机炒作等,央行、银监会、保监会、证监会接连发布相关文件。其目的正是避免高杠杆带来高风险,避免爆发系统性金融危机。(中国证券报)


首页<上一页123>
网站简介 | 网站律师 | 本网诚聘 | 广告服务 | 联系我们 | 在线投稿
Copyright 2006-2008 北方热线 www.bfrxw.com 点击这里给我发消息 打击一切抵触国家法律不良信息